1-3月份，房地产市场供需两端均受限，但房地产投资仍具有较强的韧性，同比降幅相对较小，且3月恢复较好，表现好于预期。但是，房屋销售面积和新开工面积同比降幅较大，可能影响后期投资增长。

一、开发投资韧性较强，同比好于预期

1-3月份，全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6个百分点。从单月来看，3月房地产开发投资增速由负转正，展现了较强的韧性。

近几年，新开工面积保持较快增长，使房地产开发投资表现较强韧性，同时，原料价格及其它成本上升使单位投资强度提高，也在一定程度上促使了房地产投资规模的增加。

图1 房地产开发投资及同比增速

分地区来看，中部地区降幅较大，西部地区降幅较小。1-3月份，东部地区房地产开发投资12714亿元，同比下降6.1%；中部地区投资3917亿元，下降18.7%；西部地区投资4861亿元，下降0.8%；东北地区投资470亿元，下降14.0%。

二、购销活动受限，销售面积大幅下降

目前，房屋销售处于本轮中周期的下行阶段，销售面积连续三年保持在17亿平方米左右，2019年商品房销售面积17.2亿平方米，同比下降0.1%。今年初的疫情使商品房销售受到很大限制，1-2月商品房销售面积同比下降39.9%，3月份有所改善，下降14.1%，1-3月份累计同比下降26.3%。

图2
    商品房销售面积及同比增速

因线下消费受阻，受疫情冲击更大的是办公楼和商业营业用房，1-3月份，办公楼和商业营业用房销售面积同比分别下降36.2%和35.1%，降幅高于整体商品房降幅。

1-3月份，房地产开发企业土地购置面积1969万平方米，同比下降22.6%。在2016年启动的本轮周期中，房屋销售面积虽然较上一周期有明显增长，但房地产开发企业土地购置规模自2015年已经下一台阶，2017和2018年有所增长，未达前期规模。

图3 开发企业土地购置面积及同比增速

三、投资转向竣工周期，警惕投资“高开低走”

1-3月份，房屋新开工面积2.8亿平方米，下降27.2%；房屋竣工面积1.6亿平方米，下降15.8%。由于房屋新开工面积仍大于竣工面积，房屋施工面积仍实现正增长。1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积71.8亿平方米，同比增长2.6%。

图4 新开工面积和竣工面积同比增速走势

2016年房地产去库存以来，商品房待售面积持续降低，施工面积持续增长，表明处于建设中的存量房屋规模较大。开工到竣工大约需要2-2.5年时间，2017年6月开始，竣工增速持续低于新开工，今年一季度数据看，竣工降幅较小，3月份竣工面积已接近去年同期水平，房地产投资将向竣工周期转变。

新开工趋势滞后于销售，且取决于销售的走势，同时，房屋库存水平也会影响开工的边际弹性。作为领先指标，销售面积的较大降幅值得警惕；施工面积的持续增长表明处于建设中的库存水平不断上升，而土地购置面积也已经连续几年处于较低位，新开工面积增速能否持续较快回升有待观察。房地产投资短期可能继续向上修复，但全年要警惕“高开低走”。

四、房住不炒仍坚持，改革促进供需匹配

针对疫情给房地产行业带来的负面影响，政策措施主要是对供给侧和企业端进行了帮扶，未在需求侧进行刺激，多地出台的放松政策快速被撤回。

4月17日政治局会议重申坚持房住不炒，此前，中共中央、国务院4月9日发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，提出推进土地和户籍制度改革，在房地产市场需求侧的不确定性上升的情况下，有利于促使房地产市场在供需两端形成良好的匹配，进而在稳增长中实施改革。

《意见》提出推进土地要素市场化配置，完善土地利用计划管理，实施年度建设用地总量调控制度，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。近期地方政府表态中，深圳提出加快商品房供应，促进城市更新工作提速提效。上海市4月10日新闻发布会上提出，加快经营性用地出让节奏，夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量，加快推进城市更新。土地入市改革有利于增加土地供应量，将为房地产开发企业提供更多土地，在未来增加商品房供应。

在需求侧，《意见》提出深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。目前已有多地发布人才政策，放宽落户限制，有利于稳定各地房地产需求。

五、高增长难再现，寻找结构性机会

长期来看，政策坚持房住不炒，房屋销量变化将主要依靠行业自身的内生变量，即城镇化与人口，人口是中长期需求的核心，当前两大因素都到了拐点期。

2019年末，我国常住人口城镇化率为60.60%，比上年末提高1.02个百分点，近几年上升幅度逐渐缩小。人口方面，老龄化加快，2019年末65周岁以上人口比重12.6%，比上年末上升0.7个百分点；新出生人口数在1987年达到高峰后，数量中枢不断下移，结婚登记人数亦连续几年下滑，2019年跌破千万对，置业需求相应收缩。在这些因素的综合影响下，即使有政策刺激，边际效用也会趋于减弱，房屋销售难以再现快速增长的局面。

短期来看，随着复工加快，地产投资增速显著回升，但领先指标回升较慢，销售、新开工面积降幅均较大，疫情对商业地产的冲击也不可小觑，办公楼和商业用房销售降幅大、回升慢，地产投资增速上行面临压力。2020年，商品房销售面积预计稳中有降，房地产投资增速较上年回落，新开工面积增速下行，竣工面积增速回升。

市场从增量到存量变化，房地产行业用钢量增长放慢，向竣工周期转换也将导致行业用钢强度下降。不过，行业刚需存量规模仍大，结构性机会仍在。如分区域看，2019年，西部地区地产投资规模较大，增速显著高于其它地区，今年一季度降幅也最小，其中青海、西藏、贵州、新疆、四川、云南、宁夏均实现正增长，青海以47.6%的投资增速领跑全国，表明这些区域房地产建设用钢量也将处于增长之中。

另外，在城市更新领域，老旧小区改造加速，产业建筑更新改造也处于增长阶段，这些项目都有钢材需求，将带来钢需新增量。