1-2月份，房地产市场维持较高景气，商品房销售较快增长，开发投资仍有韧性，不过，新开工面积及土地购置规模均有走弱迹象。随着需求的释放，在政策不断加严背景下，商品房销售或将稳中趋降，房屋新开工可能难再明显走强。房屋建设的钢材需求一般在开工后一年内，由于去年全年新开工面积同比下降，今年前两个月也表现偏弱，房地产建设对钢材需求的带动将不及去年。

一、房地产开发投资保持韧性

国家统计局数据显示，1-2月份，全国房地产开发投资13986亿元，同比增长38.3%；比2019年同期增长15.7%，两年平均增长7.6%，仍然展现一定韧性。

从单月来看，房地产开发投资增速在去年10月达到阶段性高点，为12.2%，之后随着施工进入淡季，赶工效应减弱，11月和12月增速连续回落；今年1-2月，按2019年同期基数测算的平均增速低于去年12月份。

图1 房地产开发投资同比增速

分地区来看，东部地区房地产开发投资8353亿元，同比增长32.4%；中部地区投资2640亿元，增长52.5%；西部地区投资2834亿元，增长45.1%；东北地区投资158亿元，增长28.6%。

二、商品房销售保持较快增长

1-2月份，商品房销售面积17363万平方米，同比增长1.05倍；比2019年同期增长23.1%，两年平均增长11.0%，保持了较快增长的势头。

从单月来看，商品房销售面积增速同样在去年10月达到阶段性高点，为15.3%， 12月份回落至11.5%；今年1-2月，按2019年同期基数测算的平均增速较去年12月份略低。

图2 商品房销售面积及同比增速

分类型来看，1-2月份，住宅销售面积增长1.08倍，办公楼销售面积增长56.4%，商业营业用房销售面积增长66.4%。

本轮房地产景气周期已持续5年，2020年商品房销售实现正增长，今年前两个月继续保持较大规模，与融资政策收紧进而促使企业加快推盘有关。由于融资监管加强，销售回款对于房地产企业到位资金的重要性进一步提升，1-2月份，房地产企业到位资金分项中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比增长分别为14.4%、34.2%、96.3%和63.7%，定金及预收款增速最高。

2020年商品房销售增长与货币环境较宽松、多地放开落户限制、房企打折促销等因素有关。今年1月开始实施房地产贷款集中管理制度，部分银行的按揭贷款额度受限，后期可能会一定程度上影响商品房需求的释放。

三、新开工和土地购置规模走弱

1-2月份，房屋新开工面积17037万平方米，增长64.3%，与2019年同期相比，下降9.4%。从单月来看，新开工增速在去年四季度呈逐月回升的走势，12月份升至6.3%，今年1-2月，按2019年同期基数测算的平均增速为-4.8%。2020年开发企业土地购置规模同比减少，影响新开工节奏，新开工增速的反弹未能持续。

图3 新开工面积及同比增速走势

施工规模保持较快增长，1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积770629万平方米，同比增长11.0%，比2019年同期增长14.2%。

1-2月份，房屋竣工面积13525万平方米，增长40.4%，比2019年同期增长8.2%，开发企业降杠杆，加速竣工结算，竣工有望持续回暖。

由于融资受限，房地产企业拿地意愿下降。1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1453万平方米，同比增长33.0%，较2019年同期下降6.0%，较2018年同期大幅下降38.0%。根据往年数据，年初两个月土地购置面积在全年占比较低，目前土地购置规模的下滑不能完全反映趋势，需后期持续观察，同时，集中供地制度将影响企业的拿地节奏，土地购置规模的波动将加大。

四、去杠杆推动行业步入新阶段

在去年8月形成了对重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即所谓“三条红线”后，2020年末，人民银行、银保监会发布相关《通知》，要求在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。随着经济逐步走出疫情的冲击，政策面对房地产市场的约束加强，部分城市收紧楼市调控政策，多地加强住房信贷管理，严防经营性贷款等资金违规流入房地产市场。

中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清已多次表示，房地产泡沫是金融体系最大灰犀牛。三条红线和房地产贷款的集中度管理，是对市场供需两端进行双向资金调控，目的在于加强对行业及企业风险的控制，促使行业去杠杆，减弱行业的金融属性。

房地产是资金密集型行业，过去20年，行业通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展。去金融化会抑制行业由杠杆驱动的成长性，房地产行业的发展将进入新阶段。

五、房地产建设用钢短期有支撑，中期可能走弱

今年1-2月，商品房销售保持较高景气，后期来看，融资收紧情况下开发企业积极促销加快回款的意愿较强，银行贷款集中度管理对需求产生一定限制，综合影响下销售规模可能稳中趋降。

房地产投资方面，2020土地购置规模和新开工面积均同比下降，今年1-2月，两项指标继续走弱，如果连续回落，则势必拖累建安投资部分的增长，房地产投资有下行压力。目前建设项目存量施工规模保持增长，短期内开发企业加快施工和竣工，房地产投资能够保持一定韧性。

存量施工节奏加快将支撑房地产行业的短期用钢需求，由于房地产建设的用钢需求一般集中在开工后的一年内，而去年新开工面积有所下降，今年1-2月份新开工继续走弱，随着施工竣工加快，存量施工规模也将收缩，下半房地产建设用钢可能走弱，今年全年房地产建设对钢材需求的带动将弱于去年。

长期来看，房地产建设规模正进入顶部区域，未来钢材需求应注意挖掘结构性机会，如“十四五”规划提出发展壮大城市群和都市圈，将是房地产投资的重要区域。