今年以来全国房地产形势不太理想，差于之前预期。据国家统计局数据显示，2024年1-2月全国房地产开发投资同比下降9%，其中住宅投资下降9.7%；同期全国新建商品房销售面积同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。

房地产行业链条长、涉及面广，事关经济社会发展大局，同时还是中国钢材消费的重要领域，估算目前房地产行业所消耗的钢材约占国内粗钢产量两成以上。全国房地产投资与商品房销售面积较多下降，不仅形成今年钢材消费重大拖累，而且还会冲击许多相关重要行业，削弱国内需求，最终影响全年5%经济增长目标的实现。为此，近期国务院总理主持召开国务院常务会议，听取关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

根据上述国务院常务会议精神，预计年内全国房地产优化政策还会进一步加码。其加码将主要围绕三个方面展开：

一是继续减少和取消住房限购措施。自去年以来，全国各地已经出台了一些房地产购买限制，但目前来看，已实施的松绑政策效果不足，还需要加大松绑力度。预计松绑城市范围将从去年的主要聚焦于二三线城市，向北京、上海等一线城市扩展。其松动力度将由有限放宽转为取消所有限制，至少在一些二线城市和中心城市有望全面取消限制性政策，一线城市非核心区域的限购措施也有望取消。总之，在国务院常务会议进一步优化房地产政策的明确要求下，预计全国各地都会加大房地产优化政策力度。有观点认为二季度将会迎来全国房地产政策放松潮。

二是继续降低购房成本。现阶段购房成本主要体现在购房首付比例和房贷利率上。经过去年全国各级政府与主管部门努力，购房首付与贷款利率都有了一些下降。即便如此，今年2月新发放居民房贷利率为3.86%，仍处较高水平。由此预期今后全国许多城市在降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等方面，都还有操作空间。不仅如此，美联储近期所释放的年内降息3次预期，也使得国内房贷利率继续下降，提供了友好的外部环境。

三是充分满足房企的合理融资需求。2024年政府工作报告，明确提出对不同所有制房地产企业合理融资需求，要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。从国务院常务会议的部署来看，短期内房地产融资协调机制有望在全国所有城市实现全覆盖，会有更多房地产项目进入“白名单”，房企开发贷发放速度会明显加快。据有关资料，目前全国各省市已经开始建立房地产融资协调机制，短期内审批放款达到了2000亿元。同时国有四大行对接的房地产项目更是达到了1.33万个。所有这些，都显示了年内房地产的融资环境会有很大改善，这将直接缓解房企流动性压力，促进房地产开发投资。

值得注意的是，在今年前2个月房地产市场和房地产开发投资偏冷的同时，也出现了一些积极信号。统计数据显示，虽然2024年前2个月全国房地产开发投资同比下降9%，但降幅却比上年全年降幅收窄了0.6个百分点。这是房地产开发投资降幅连续一年扩大后首次转为收窄。有观点认为这显示了开发投资萎缩的状态开始得到遏制，是供给端企稳的积极信号。另外根据有关机构统计，近期杭州、北京土拍市场热度升温，全国300城溢价率上升。今年1-2月，排名前100的房企拿地总金额同比增长约30%。贝壳研究院二手房市场监测数据也显示，2024年春节过后，贝壳重点50城市二手房成交量持续向上修复。由于去年特殊的高基数，今年1-2月份二手房交易量在比去年同期减少的同时，却比2022年同期明显增加28.5％。

据此可以判断，随着今后房地产优化政策的加码，各项新的支持政策及时出台落实，预计年内尤其是下半年全国房地产投资下行趋势有望企稳回升，从而推动房地产“钢需”形势逐步改善。(兰格专家陈克新原创文章，转载请注明出处)